Ulazak investitora iz Ujedinjenih Arapskih Emirata u Crnu Goru, predvođen Mohamedom Alabarom, otvara pitanja transparentnosti, zaštite prostora i usklađenosti države Crne Gore sa evropskim standardima. Od Velike plaže i Šaskog jezera, preko spornih sporazuma sa UAE, do sponzorstava i uticaja na medije – crnogorska javnost nema odgovore na brojna važna pitanja.
Prisustvo Ujedinjenih Arapskih Emirata (UAE) u Crnoj Gori je, u posljednjih nekoliko godina, dobilo novu, intenzivniju i politički osjetljiviju dimenziju. Kroz niz bilateralnih sporazuma, povlašćenih aranžmana i velikih investicionih najava, UAE su postali jedan od najuticajnijih spoljnih ekonomskih aktera u zemlji. U središtu tog procesa danas se nalazi ,Mohamed Alabar, globalno poznat investitor, osnivač kompanija Emaar Properties i Eagle Hills i čovjek blizak političkom vrhu UAE.
Alabar u Crnoj Gori nije “još jedan investitor“ i njegovo djelovanje se ne može posmatrati odvojeno od sumnjivih sporazuma koje je Crna Gora nedavno potpisala sa UAE, niti od šireg regionalnog konteksta u kojem su slični investicioni modeli već primijenjeni, a najpoznatiji je u Srbiji – “Beograd na vodi“. Upravo zato, pitanje Alabarovih ambicija u Ulcinju, na Velikoj plaži i oko Šaskog jezera prevazilazi lokalni razvoj i postaje pitanje javnog interesa, institucionalne otpornosti i kontrole države Crne Gore nad strateškim resursima.
Šta Alabar želi u Crnoj Gori
Mohamed Alabar je globalno poznat kao osnivač kompanije Eagle Hills, jedne od najvećih developerskih kompanija u UAE i Eagle Hills, kompanije koja razvija velike real estate i turističke projekte na više tržišta, uključujući i Balkan. U regionalnom kontekstu najpoznatiji je po projektu “Beograd na vodi“, koji je postao simbol “razvoja“ zasnovanog na privilegovanim aranžmanima, nasilnoj promjeni pravila prostornog planiranja i snažnoj političkoj podršci.
Ujedinjeni Arapski Emirati su, inače, prisutni u Crnoj Gori u vidu nekoliko značajnih investicionih projekata širom države, a koje realizuju njihovi državni fondovi i kompanije. Najpoznatiji je svakako “Porto Montenegro“, uksuzna marina i stambeno-turistički kompleks u koju je dugo ulagao Dubai Investment Fund (ICD), jedan od najvećih UAE investicionih fondova. Radi se o jednoj od najvidljivijih investicija iz UAE na Jadranu, koja je privukla međunarodni kapital i značajno uticala na crnogorsku ekonomiju i real-estate sektor.
UAE su vidljivi i kroz projekat “Drydocks World Dubai“, kojim se upravlja brodogradilištem za remont luksuznih jahti u Bijeloj, kao i kroz “Masdar“, državnu kompaniju koja je suvlasnik vjetroelektrane Krnovo, jednog od najvažnijih energetskih projekata u Crnoj Gori.
Stručnjak za međunarodnu ekonomiju Mladen Grgić za ResPublicu navodi da se na osnovu ovih projekata ne može zaključiti da “UAE razvijaju koherentnu geopolitičku ili neku ‘grand’ strategiju prema Crnoj Gori“ i da je “mnogo vjerovatnije da se radi o klasičnom modelu globalne diversifikacije portfolija, karakterističnom za suverene fondove i državne kompanije UAE, koji koriste investicione prilike na tržištima gdje je ulazak relativno jednostavan, povrat dobar i regulatorni okvir fleksibilniji nego u Evropskoj uniji (EU)“.
,,Ako UAE imaju ikakav strateški interes u Crnoj Gori, on je indirektan i prije svega ekonomske prirode. Ove investicije prije reflektuju logiku internacionalizacije kapitala i sektorske diversifikacije, nego političku ambiciju da UAE utiču na regionalne odnose na Zapadnom Balkanu“, smatra Grgić.
Interes Mohameda Alabara u Crnoj Gori fokusiran je prije svega na Veliku plažu u Ulcinju, područje Šaskog jezera i šire zone uz rijeku Bojanu. Riječ je o prostorima koji se u javnim nastupima investitora i predstavnika vlasti često opisuju kao “neiskorišćeni i nevalorizovani“ potencijali, dok ih stručna javnost i ekološke organizacije prepoznaju kao jedne od najvrijednijih preostalih prirodnih cjelina u državi.
Iako konkretni projekti za koje je Alabar bio zainteresovan još nijesu formalno započeti, niti se zna šta bi tačno oni podrazumijevali, u crnogorskoj javnosti su do sada predstavljane vizije velikih turističkih i stambenih kompleksa, često upakovane u narativ “održivog“ i “zelenog“ razvoja. Međutim, iza tih narativa ostaje niz otvorenih pitanja: na osnovu kojih prostornih planova bi se gradilo, po kojim pravilima se investitorima omogućava pristup zemljištu od izuzetne vrijednosti, kao i kakve bi bile ekološke i društvene posljedice tih projektata.
Alabarova kompanija Eagle Hills Montenegro se prvi put formalno pojavila u Crnoj Gori u proljeće 2025, kada je osnovana kao lokalna firma i kada je učestvovala na tenderu za zakup plaža u Ulcinju, najavljujući velike razvojne planove. Direktor Eagle Hills Montenegro je Hišam Mohamed Ibrahim Soliman, menadžer porijeklom iz Egipta, koji već duže vrijeme vodi poslovne operacije vezane za Alabarove investicije. Formalni vlasnik firme je J Jaona Investment LLC iz Dubaija, kompanija koja stoji iza Alabarovih investicionih aktivnosti na području Balkana.
ResPublica je za potrebe ovog istraživanja kontaktirao Eagle Hills Montenegro i Mohameda Alabara, ali do objavljivanja teksta odgovori nijesu stigli.
Velika plaža i Šasko jezero: Prostor koji se ne može nadoknaditi
Arhitektica i osnivačica i predsjednica Društva Dr Martin Schneider-Jacoby – MSJA Zenepa Lika za ResPublicu upozorava da se u slučaju Alabarovih najava ne radi o običnim razvojnim projektima, već o direktnom zadiranju u pejzaže od međunarodnog značaja.
Velika plaža, kako ističe, predstavlja jedno od posljednjih pravih prirodnih blaga Crne Gore i radi se o kompleksnom, živom pejzažu u kojem se prepliću dine, močvare i Delta Bojane, koja je prepoznata kao globalno značajna delta i područje od ključnog značaja za biodiverzitet. U njenom neposrednom okruženju nalazi se i Park prirode Ulcinjska solana, najvažnije utočište za migratorne i rijetke ptice u ovom dijelu Evrope.
„Kada se na tom prostoru najave ogromni projekti ili investitorske utopije, reakcije su neminovne. Ne zato što smo protiv razvoja, nego zato što znamo šta gubimo. Gubimo javni prostor, gubimo pristup javnom dobru – moru. Često slušamo kako će budući projekti, posebno oni oko Šaskog jezera, biti ‘eko’, ‘održivi’ i ‘pažljivi prema prostoru’. Ali kao arhitektica koja se godinama bavi zaštitom prirodne i kulturne baštine, moram reći da te riječi ne znače mnogo ako iza njih ne stoje konkretne obaveze, transparentni procesi i jasna odgovornost prema javnom interesu“, navodi Lika.
Ona objašnjava da se, u slučaju realizovanja investicije iz UAE, cijela priča se oslanja na lokalnu studiju lokacije iz 2012. godine, plan koji je zastario, nedovoljno precizan i potpuno neusklađen sa današnjim realnostima. ,,U međuvremenu su se desile klimatske promjene, a područje Šaskog jezera i šireg ulcinjskog kraja već je prepoznato kao buduće Natura 2000 i Emerald područje. To znači da su njegove vrijednosti međunarodno potvrđene, ali planovi koji bi trebalo da ga štite ostaju isti kao prije više od decenije. Niko nije uradio reviziju, niko nije ažurirao dokumenta, zato što institucije, jednostavno, nijesu razumjele ili nijesu htjele da razumiju značaj ovih prostora“, smatra Lika.
Dodatni problem predstavlja i činjenica da je zemljište oko Šaskog jezera opterećeno dugogodišnjim spornim privatizacijama i istragama koje nikada nijesu do kraja razjašnjene. ,,Kada se na takvu situaciju nadovežu veliki investicioni dogovori, normalno je da se javnost pita koliko je taj razvoj zaista dobronamjeran i koliko je zaista usmjeren na dobrobit i jačanje lokalne zajednice“, navodi još ova arhitektica.
Na pitanje da li postoje dokazi da se pokušavaju zaobići ekološki standardi, Lika je direktna. ,,U slučaju vizualno predstavljenih projekata za Veliku plažu, svaki parametar održivog razvoja nije samo prekršen, nego potpuno ignorisan. To je projekat koji je sasvim opravdano digao na noge cijeli Ulcinj, širu javnost i NVO sektor u Crnoj Gori, jer ono što smo vidjeli predstavlja praktično brisanje autentičnog pejzaža Velike plaže i njegovo pretvaranje u vještački, generički ekosistem. Takav koncept nema nikakvu dodirnu tačku sa identitetom ovog prostora, niti sa karakterom Crne Gore kao ekološke države. To je upravo model koji arhitektura i prostorno planiranje moraju da spriječe, da prostor ne postane proizvod, već da ostane vrijednost”, ističe Lika.
Na prostoru Šaskog jezera situacija je za sada drugačija, navodi još Lika, ali ne i manje problematična. ,,Za sada uglavnom čujemo samo riječi hvale i najave ‘ekološki osjetljivog pristupa’, što je naravno dobrodošlo, ali riječi su jedno, a dokumenti, studije i transparentni procesi nešto potpuno drugo. Ne možemo govoriti o održivom razvoju dok ne vidimo jasne planove, dok se ne uključe stručnjaci i lokalna zajednica, i dok se ne raščiste ranije kontroverze oko zemljišta koje su godinama bacale sjenku na taj prostor. Zato treba da insistiramo da se i Velika plaža i Šasko jezero tretiraju kao ono što jesu, jedinstveni pejzaži i baština koja se ne može obnoviti kada jednom bude narušena. Ako razvoj ne počiva na poštovanju prostora, nasljeđa i ustavne obaveze da Crna Gora bude ekološka država, onda to nije razvoj, već gubitak koji ćemo svi osjećati generacijama”.
Sporazumi sa UAE bi se mogli negativno odraziti na evropski put Crne Gore
Kritike se ne odnose samo na projekte, već i na način na koji su sporazumi između Crne Gore i UAE usvajani.
Pred Ustavnim sudom Crne Gore nedavno je završena javna rasprava o ocjeni ustavnosti Zakona o potvrđivanju Sporazuma o saradnji u oblasti turizma i razvoja nekretnina između vlada Crne Gore i UAE iz aprila 2025. godine.
Inicijativu za ocjenu ustavnosti podnijeli su odbornik Demokratske Crne Gore u Skupštini Opštine Budva Đorđe Zenović i NVO Centar za zaštitu i proučavanje ptica (CZIP), uz saslušanje ministarke javnih radova, pet pravnih stručnjaka i dodatnih mišljenja, koji su ukazali na kompleksna pitanja iz ustavnog, međunarodnog javnog i privatnog prava, uključujući i mogući uticaj na imovinska prava stranaca, zbog čega je Ustavni sud pozvao pravne eksperte da daju relevantne odgovore prije donošenja odluke. Nakon višesatne rasprave, predsjednica Ustavnog suda je saopštila da će konačno mišljenje biti dato nakon detaljne analize svih iznesenih argumenata, a javnost o tome blagovremeno obaviještena.
Lika podsjeća da su sporazumi usvojeni netransparentno, bez javne rasprave i bez ozbiljnih stručnih analiza, što je, kako kaže, “jedan od najopasnijih presedana u odnosu države prema sopstvenom prostoru”.
Iz organizacije Transparency International EU, koja se bavi borbom protiv korupcije, praćenjem zakonodavstva EU i zaštitom principa transparentnosti, vladavine prava i odgovornosti institucija, posebno u kontekstu javnih nabavki, lobiranja i velikih međunarodnih sporazuma, u maju 2025. izrazili su “ozbiljnu zabrinutost” zbog sporazuma Crne Gore i UAE, koji je, kako su kazali, “ratifikovan bez adekvatnih mehanizama zaštite transparentnosti i antikorupcije”.
,,Član 2.4 Sporazuma propisuje da su ugovori, programi i naknadni dogovori sa investitorima iz Ujedinjenih Arapskih Emirata izuzeti od primjene zakona o javnim nabavkama, tenderima i konkurenciji obje države. Time se praktično omogućava direktna dodjela ugovora bez konkurentnog nadmetanja, čime se podrivaju principi transparentnosti i jednakog tretmana. Ukoliko bi se takva praksa primjenjivala, Crna Gora bi se našla u direktnom sukobu sa pravilima EU o javnim nabavkama, kao i sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju između Crne Gore i EU. Evropska komisija je upozorila da bi ovakva izuzeća mogla predstavljati kršenje propisa EU, posebno onih koji garantuju fer konkurenciju i transparentnost u postupcima javnih nabavki“, piše u saopštenju Transparency International EU.
I Grgić upozorava da se ovakvi aranžmani teško uklapaju u evropski pravni okvir. ,,Nijesam siguran da se ovi aranžmani mogu dosljedno uklopiti u okvir evropskih integracija. Mnogo je vjerovatnije da se radi o svojevrsnim ‘last-minute’ kombinacijama koje se zaključuju uoči pristupanja, upravo zato što bi značajan dio tih modela saradnje bio teško izvodljiv ili čak nedozvoljen nakon ulaska u Evropsku uniju (EU). Sporazumi koji zaobilaze konkurentne procedure, favorizuju pojedinačne investitore ili prenose javne resurse bez otvorenog tržišnog nadmetanja ulaze u direktan konflikt sa pravilima EU o državnoj pomoći, javnim nabavkama i transparentnom upravljanju državnom imovinom“, objašnjava Grgić.
Prema njegovim riječima, to znači da će “po pristupanju EU pravni okvir biti mnogo rigidniji“, te da “aranžmani koji se sada potpisuju vjerovatno ne bi prošli kroz mehanizme kontrole u Poglavljima 5 (javne nabavke), 8 (konkurencija) i 23/24 (vladavina prava). Stoga ih treba posmatrati kao pokušaj da se u kratkom vremenskom periodu realizuju projekti koji se ne bi mogli sprovesti pod evropskim standardima“.
Grgić ističe i da sama struktura ovakvih aranžmana sa UAE, fokusiranih gotovo isključivo na turizam sa akcentom na nekretnine, “ne doprinosi transformaciji ekonomske strukture Crne Gore, koja je već izrazito zavisna od sektora sa niskim stepenom diversifikacije“. ,,Dakle, umjesto jačanja usklađenosti sa EU politikama održivog razvoja, transparentnosti i tržišne konkurencije, oni zapravo reprodukuju obrasce koje EU već identifikuje kao ograničavajuće“.
Da li Crnoj Gori prijeti “Beograd na vodi“?
Na pitanje da li postoji rizik da se u Ulcinju ponovi model “Beograda na vodi“, Lika kaže da je taj rizik realan i ozbiljan. ,,Kada isti investitor dolazi sa sličnom filozofijom razvoja, a država paralelno usvaja prostorne planove prilagođene investitorskim željama, onda opasnost da se ponovi model ‘Beograda na vodi’ postaje vrlo realna. Usvajanje Prostornog plana Crne Gore u pravno spornoj, izmijenjenoj verziji, odmah nakon potpisivanja sporazuma sa UAE, jasno pokazuje da se planovi ne rade za prostor i građane, već za investitore. U dokumentu su čak i ekološki najosjetljivija područja dobila ‘prostore za gradnju’, što je direktna potvrda da je plan izrađen prema unaprijed zacrtanim interesima, a ne prema javnom interesu“.
Paralelno sa tim, ističe još Lika, “vidimo da Eagle Hills, odnosno sam investitor, intenzivno radi na popravljanju svog ugleda u Ulcinju i široj Crnoj Gori“.
Kompanija Eagle Hills je posljednjih mjeseci povećala broj donacija i sponzorstva širom Crne Gore, naročito u zajednicama u kojima Alabar iskazuje interes za buduće projekte. Tako se među konkretnim primjerima mogu naći donacija od 215 hiljada eura vatrogasnim jedinicama u Podgorici, Ulcinju, Kolašinu i Žabljaku, kao i NVO „Gorani“, zatim sredstva za ozelenjavanje školskih dvorišta u Podgorici, uređenje školskog dvorišta u Ulcinju i sponzorstvo Ženskom rukometnom klubu (ŽRK) Budućnost.
,,Donacije koje dijele jesu za Eagle Hills simbolične, gotovo beznačajne, ali za institucije i organizacije u Crnoj Gori koje ih primaju predstavljaju važan doprinos. Upravo tu se vidi slabost naših institucija: da sistemski ne ulažu u svoje ustanove, pa prebace teret razvoja na privatni kapital. To stvara neravnotežu i otvara put investitorima da se predstavljaju kao spasioci, iako su njihove donacije mali ulog u odnosu na vrijednost prostora koji traže zauzvrat“, napominje Lika.
Tako se utisak dijela javnog mnjenja mijenja. ,,Građani žele razvoj, i naravno da ga žele, jer su decenijama uskraćeni. I počinju da vjeruju da im ovakav investitor to može donijeti. Vjerujem i ja da može, ali samo pod jednim uslovom: da smjer postavljamo mi, a ne oni. Da razvoj bude vođen našim zakonima, našim planovima, našim stručnim standardima i potrebama lokalne zajednice. Ne obrnuto. Ulcinj, ali i svaki drugi vrijedan prostor u Crnoj Gori, ne smije postati poligon za arhitektonske eksperimente, niti teren za betonizaciju pod izgovorom ‘razvoja’. Vidjeli smo u Beogradu kako izgleda kada se javni interes potisne, kada prostor postane kulisa za velike komercijalne ambicije i kada se identitet grada briše u korist profita. To je put bez povratka. Ako se bude gradilo, mora se graditi u skladu s prirodom, a ne protiv nje. Prostor nije prazna tabla za brisanje i crtanje, to je živi pejzaž sa identitetom i memorijom. Naša je dužnost da ga čuvamo i razvijamo promišljeno, a ne da ga predamo na oblikovanje interesima koji ne razumiju njegovu vrijednost. To dugujemo i prostoru i generacijama koje dolaze“.
Mediji kao nova linija uticaja
Posebno osjetljiva dimenzija Alabarovog djelovanja u Crnoj Gori odnosi se na medije. U posljednje vrijeme, od kako su ideje o njegovim projektima u Crnoj Gori, počele da trpe kritike, Alabar i njegove kompanije redovno se sponzorišu i oglašavaju u crnogorskim medijima, sa jasnom strategijom “mekog” pritiska. Očito je da se ne radi samo o PR-u, već o obliku informacionog uticaja koji može uticati na uređivačku politiku medija, utišati kritiku i stvoriti od neprijateljskog, pozitivno okruženje za investitora.
Bivši generalni direktor Direktorata za medije i dugogodišnji novinar Nedjeljko Rudović za ResPublicuocjenjuje da je ovakvo postupanje Alabara očekivan potez. ,,Kada investicije nemaju podršku javnog mnjenja, ide se na to da se kupovinom marketinškog prostora obezbijedi povoljniji narativ. To je globalno poznata praksa. Alabar i njegovi menadžeri očito misle da će velikim ulaganjem u kupovinu marketinškog prostora ‘kupiti’ i podršku tih medija“, kaže Rudović.
Takav pristup, upozorava on, nosi poseban rizik na malom tržištu poput crnogorskog. Oglašivači često očekuju da kritički sadržaji nestanu, a u suprotnom povlače reklame. „Tu se testira integritet uredništava“, kaže Rudović, ističući još i da ključnu ulogu moraju imati javni servisi, posebno Radio i televizija Crne Gore (RTCG), koji, kako navodi Rudović, zasad nije pokazao dovoljno interesa za dubinske analize ovakvih aranžmana. ,,Očigledno je da Alabar vodi ofanzive na više frontova. Sve to znači da je ogromna korist, prije svega za njega, u igri i da je on veoma motivisan i da je ostvari. Nezavisni i slobodni mediji postoje upravo za to da dubinskim istraživanjima svima nama pomognu da razumijemo da li od njegove koristi i društvo može profitirati. Ili naprotiv, da li Crna Gora može imati više štete“.
Ako uporedimo sa iskustvom “Beograda na vodi“, upozorava Rudović, “onda je jasno da država nema ni približno onoliko koristi koliko je imao investitor“.
Investitor ili ogledalo sistema
Ključni problem nije u tome što Mohamed Alabar želi da investira u Crnu Goru, već u tome kako država Crna Gora upravlja sopstvenim prostorom i pravilima.
Grgić naglašava da trenutno ne postoji realan rizik političke zavisnosti od UAE, ali da rizik nastaje onog trenutka kada se pravni sistem države savija u korist pojedinačnih aranžmana.
,,Nijesam pristalica da se bilo koji investitor stigmatizuje, niti da se zemlja porijekla unaprijed označava kao problem. Mi nijesmo nikakva žrtva, niti nas je iko na bilo šta prisilio. Dakle, ovi projekti proističu iz motivacija i političkih odluka naših elita, a ne iz nekog spoljnog pritiska ili geopolitičke ambicije UAE“, smatra Grgić.
On navodi da u ovom trenutku ne postoji realan rizik političke zavisnosti od UAE. ,,Većina najavljenih aranžmana je još na papiru, a njihova stvarna realizacija, dinamika i sadržaj ostaju neizvjesni. Problem nastaje kada se sa naše strane insistira na aranžmanima koji zaobilaze standardna pravila, posebno tenderske procedure i principe transparentnog upravljanja javnim resursima. Izbjegavanje konkurentnih postupaka kroz bilateralne sporazume predstavlja interes pojedinih domaćih krugova, prije svega Vlade Crne Gore kao inicijatora takvih procesa, a ne UAE“.
Priča o Alabaru nije samo priča o jednom investitoru. Ona pokazuje i da li će Crna Gora razvoj graditi na pravilima, transparentnosti i javnom interesu, ili će prostor, institucije i medijski narativ prepustiti kapitalu koji traži poseban tretman. Ono kako se ova priča završi pokazaće kakva država Crna Gora želi da bude.
Tekst je deo inicijative „Priče iz regiona“ koju sprovode Res Publica i Institute for Communication Studies iz Severne Makedonije, u saradnji sa partnerima iz Crne Gore (PCNEN), Kosova (Sbunker), Srbije (Autonomija), Albanije (Euronews) i Bosne i Hercegovine (Analiziraj.ba), u okviru projekta „TRACE“, uz podršku British Embassy Skopje.
